Vollvermietetes Mehrfamilienhaus in Heddesheim – 9 WE, 6 Garagen, 5,40 % Rendite, Share Deal möglich

Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus in zentraler Ortskernlage von Heddesheim bietet Kapitalanlegern einen stabilen Bestandscashflow mit klar adressierbarem Wertsteigerungspotenzial. Auf 568 m² Wohnfläche und einem 975 m² großen Grundstück verteilen sich 9 Wohneinheiten und 6 Garagen. Das Objekt ist zu 100 % vermietet und erwirtschaftet eine Ist-Jahreskaltmiete von 72.696 €, was bei einem Angebotspreis von 1.345.000 € einem Faktor von 18,5 und einer Brutto-Anfangsrendite von 5,40 % entspricht.
Das Haus wurde 1970 in solider Bauweise errichtet und über mehr als zwei Jahrzehnte kontinuierlich gepflegt. Eine lückenlose Modernisierungschronik von 2000 bis 2026 belegt den fortlaufenden Substanzerhalt: 2000 wurden sämtliche Fenster im gesamten Haus getauscht und die Heizungsanlage von Öl auf eine Gas-Zentralheizung umgestellt. 2012 folgte die Sanierung der Garagendächer, 2020 die neue Zink-Dachrinne sowie die Sanierung der Souterrainwohnung und der Wohnung im 2. OG rechts. Unter aktueller Eigentümerschaft wurden 2023 beide Dachgeschosswohnungen vollständig saniert (neue Bäder, Böden, Tapeten, Dachfenster mit Rollläden und Einbauküchen), 2024 das Treppenhaus gestrichen, 2025 die Wohnung EG rechts saniert (neues Bad, Gäste-WC, Küchenmöbel, zwei neue Fassadenfenster). In 2026 erhielt das Objekt eine neue Hauseingangstür, eine neue Klingelanlage, einen rundum neu verputzten Sockel und überarbeitete Außenanlagen.
Die Wohnungsstruktur ist breit aufgestellt: Sechs Etagenwohnungen mit jeweils rund 72 m² als klassische 3-Zimmer-Familienwohnungen mit Balkon und separatem Gäste-WC, zwei sanierte Dachgeschosswohnungen mit jeweils rund 50 m², Balkon und neuer Einbauküche sowie eine kompakte Souterrainwohnung mit rund 36 m². Dieser Mix spricht eine breite Mieterzielgruppe an – von Singles und Berufseinsteigern über Paare bis hin zu kleinen Familien – und sichert eine dauerhaft stabile Nachfrage. Vier der neun Einheiten wurden in den letzten Jahren grundlegend saniert; die fünf Wohnungen in solider Bestandsausstattung bieten das größte Mietsteigerungspotenzial bei künftigen Mieterwechseln. Jeder Etagenwohnung ist eine eigene Garage fest zugeordnet, jede Wohneinheit verfügt zusätzlich über einen separaten Kellerraum im Untergeschoss.
Die Bewirtschaftung ist eingespielt und kann unverändert übernommen werden: Die Gas-Zentralheizung wird regelmäßig durch eine Fachfirma gewartet, ein externer Hausmeisterservice betreut die Gemeinschaftsbereiche, die Nebenkostenabrechnung übernimmt ein externer Abrechnungsdienstleister. Hinter dem Gebäude befindet sich eine ungenutzte Grünfläche, die im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten Potenzial für zusätzliche Stellplätze oder Garagen bietet.
Das Mehrfamilienhaus wird in einer vermögensverwaltenden GmbH gehalten. Daraus ergibt sich für den Erwerber neben dem klassischen Asset Deal die Option eines Share Deals über die GmbH-Anteile. Die Eigentümerseite präferiert aus strukturellen Gründen den Share Deal; die GmbH-Übernahme ist im Angebotspreis bereits enthalten, ein gesonderter Wertansatz für die Gesellschaft wird nicht aufgerufen. Die steuerlichen Implikationen prüft der Erwerber im Rahmen seiner Due Diligence mit seinen Beratern.